脫水研報 - 房地產投資公司 Abacus Property

2022-08-03 13:17:27 (AET) by Teris REN   3017


澳洲聯儲周二公布了7月的利率決議,宣布再次加息50個基點,將現金利率提高至1.85%。通常情況下,加息會導致房地產價值的下降,但也可能短期推升房地產物業的租金收入。應 61 Financial VIP 用戶的要求,本周的研究報告分析了澳大利亞房地產投資與管理公司Abacus Property Group(ASX: ABP)和澳大利亞房地產投資信托行業。

澳洲聯儲周二公布了7月的利率決議,宣布再次加息50個基點,將現金利率提高至1.85%,達到六年多來的最高水平。這是澳聯儲連續第四個月加息,也是多年來首次連續三次加息50個基點。通常情況下,加息會導致房地產價值的下降,但也可能短期推升房地產物業的租金收入。應 61 Financial VIP 用戶的要求,本周的研究報告分析了澳大利亞房地產投資與管理公司 Abacus Property Group(ASX: ABP) 和澳大利亞房地產投資信托行業。

【1. 公司介紹:】

Abacus Property Group(ASX: ABP) 是一家房地產投資與管理公司。公司專注於投資工業地產、商業地產、住宅地產、以及倉儲物業等。此外,公司還從事基金管理、物業收購、物業融資、項目投資和提供金融解決方案等業務。公司的主要業務多集中在昆士蘭州和新南威爾士州。公司成立於2001年8月,由八家物業公司和一家由Abacus基金管理公司建立的開發公司合並而成。Abacus 的總部位於澳大利亞新南威爾士州的悉尼。

在2021財政年度末,Abacus 擁有122處物業,總價值為37.90億澳元,其中辦公地產23個(價值16.46億澳元,出租率95.5%)、零售地產6個(價值3.88億澳元,出租率92.7%)、自助倉儲物業93個(價值17.56億澳元,出租率90.5%)。公司在2021財年的整體收入同比增長124% 至5.3525億澳元,錄得稅後凈利潤同比增長336% 至3.694億澳元,錄得每股凈利潤0.4984澳元,去年同期為0.1318澳元。

值得注意的是,Abacus 在2021財年的FFO同比僅增長了9.5% 至1.364億澳元(FFO – funds from operations 是參照澳大利亞房地產委員會最新的自願披露準則確定的,以幫助投資者和分析師比較不同房地產信托公司的業績水平。FFO的計算方法是將租戶獎勵、自用物業以及固定運營資產的攤銷與折舊加回,此外也取消了投資資產公允價值的變化,以及庫存減值等的變動。)也就是說,公司投資物業的資產價格變動,貢獻了大部分的財年收入和凈利潤的增長。根據公司2021財年度報告,其業務被劃分為三大部分,即房地產投資業務、房地產開發業務、以及其他業務部門。

(1)房地產投資業務部門: 該部門主要從事位於澳大利亞和新西蘭的商業物業、工業物業和自助倉儲物業的投資,公司在維州(23%)、新州(35%)、昆州(22%)、南澳洲(3%)、西澳洲(3%)首都地區(7%)以及新西蘭(7%)都有其物業資產。此外,該部門業務還涉及部分聯合投資但不參與開發的項目。該部門在2021財年的收入為5.259億澳元,同比增長122.7%,在2019-21年期間的年復合增長率為37.2%。該部門在2021財年的收入占公司整體收入的98.8%,並錄得息稅前利潤4.119億澳元,而2020財年為息稅前虧損1.137億澳元。

(2)房地產開發業務部門:該部門主要從事住宅和商業開發項目的投資,並提供融資方案。2021財年中進行的主要項目包括Luminary、Ivy、Mina Parade和Spencer West項目。該部門在2021財年的收入為360萬澳元,同比下降91.3%,在2019-21年期間的年復合增長率為負81.1%。該部門在2021財年的收入占公司整體收入的0.7%,並錄得息稅前利潤90萬澳元,同比下降95.9%。

(3)其他業務部門:該部門主要從事非核心業務,包括負責其子公司Abacus Hospitality Fund和Abacus Wodonga Land Fund擁有的資產,前者在昆士蘭州陽光海岸經營Twin Waters酒店,後者在維多利亞州Wodonga經營住宅區White Box Rise。該部門在2021財年的收入為300萬澳元,同比下降56.6%,在2019-21年期間的年復合增長率為負49%。該部門在2021財年的收入占公司整體收入的0.6%,並錄得息稅前利潤30萬澳元,同比下降57.5%。

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【2. 行業分析:】

房地產投資信托行業的公司通過向企業出租其物業而獲得租金收入,並通過開發或出售物業產生投資收入。行業公司獲得的租金收入相對穩定,而投資收入每年會有很大波動。在過去的五年裏,行業面臨著不穩定的市場條件,COVID-19疫情導致行業內關鍵投資領域,包括零售物業和辦公物業市場需求的中斷。在過去五年中,行業公司受益於企業數量的增長和借款成本的下降,這使得行業中的許多房地產投資信托基金能夠擴大其物業組合。

預計未來五年中,房地產投資信托行業的經營狀況將得到改善,主要體現在人口的增長以及商業信心的改善等。預計,這些趨勢將促進零售消費,支持其租金收入的上漲,使經營零售物業的房地產投資信托基金受益。然而,部分零售商現在正尋求將租金價格與零售銷售收入掛鉤,這可能導致未來五年內以零售業為主的房地產投資信托基金的租金收入出現較大變化。預計,網購在零售業總支出中的份額將繼續上升,並會促進對倉庫等工業物業的需求。鑒於整個COVID-19疫情期間的供應鏈中斷,一些制造型公司可能會推進離岸業務,以確保其供應鏈的可靠性,而業務轉移也可能增加對工業地產的需求,使其租金上漲。此外近年來,勞動力中非體力勞動者總數的持續增長,預計將支持對辦公空間的需求上升。盡管人們擔心在疫情後,部分員工會繼續主要在家工作,但隨著越來越多的員工繼續返回辦公室,對辦公物業的需求預計將保持強勁。但一些租戶可能會尋求更短的租賃協議,以便為他們的業務提供更大的靈活性。

雖然預計大多數類型的物業需求將增長,但預計未來五年中的資金成本將保持相對高位。在2022年5月和6月的會議上,澳大利亞儲備銀行分別將現金利率提高25和50個基點。這是自2010年11月以來的首次上調。而在之後的7月和8月中又分別提高了50個基點,使現金利率提高至1.85%。現金利率的上升會對行業公司的融資成本造成上升壓力。一些行業公司還可能面臨現有建築改造成本的增加。這些較高的成本可能會在這一時期對行業的盈利能力造成壓力。然而,對商業地產不斷增長的需求預計將提高其租金收入,在很大程度上抵消了增加的借貸成本,並導致未來五年行業利潤率有小幅增長。

此外,預計養老基金對該行業的投資增加將使現有的房地產投資信托基金受益。預計未來五年中,來自養老基金的資金流入將增加,主要因為養老保障計劃在每個財政年度都會增加0.5%,直到2025年7月達到12.0%。這些資金的一部分預計將被用於房地產投資信托基金中。此外,一些養老基金可能會在這一時期嘗試收購房地產投資信托基金。COVID-19疫情為一些房地產投資信托基金的私有化創造了有利的市場條件,一些房地產投資信托基金的股票價格已經低於其商業地產的賬面總值。

【3. 公司分析:】

公司看點(1):在當前COVID-19疫情和不斷加息的環境下,我們認為房地產投資信托基金的最大風險敞口是其債務契約的履行。房地產投資信托基金的收益需要超過其計劃的利息支出,也就是我們常說的息稅前利潤利息比(interest cover ratio)。通常該比率至少應高過1.5倍。對於房地產投資信托基金而言,其收入的租金通常由長期合約產生,但利息的支出卻會隨著央行的現金利率變化而變化。此外,債務契約通常還會附加部分限制條款,如凈債務資產比等,如果違反可能會被要求立即償還貸款本金。因此,如果商業地產資產價值隨著利率上升而下降,負債過重的房地產投資信托基金可能將被迫出售其資產或被迫選擇成本較高的資金籌集途徑。

Abacus 在2021財政年度的債務與權益比率為0.3,而2020財政年度為0.4。在2021財政年度,公司的債務減少到9.885億澳元,而上一年度為10.0976億澳元。公司在2022財年半年度中錄得息稅前利潤3.48億澳元,同比增長105%;當期的息稅前利潤利息比為19.7倍,而去年同期的該比率為13.3倍。如果只看租金收入占所需支付利息的比率,當期為7.6倍,雖略低於去年同期的8.4倍,但表現依舊強勁。因此我們認為,升息雖然對公司帶來部分財務成本上升的負面影響,但風險敞口很低。

公司看點(2):在截至2021年6月,Abacus 擁有29項商業資產,總價值為20.347億澳元,出租率為94.7%,加權平均資本化率(WACR)為5.6%。公司還擁有93個自助倉儲資產,總價值為17.557億澳元,占用率為90.9%,加權平均資本化率為5.7%。公司的物業組合中約有一半是寫字樓,包括北悉尼Walker Street 99號、 悉尼Elizabeth Street 201號、 墨爾本Collins Street 710號、 墨爾本Todd Road 187號、 墨爾本 King Street 2號以及阿德萊德的Westpac House等。但這些位於CBD地區的物業只占其寫字樓組合賬面價值的不到一半,其余物業均在各主要首府城市的近郊等地區。近郊地區寫字樓的競爭通常要比CBD地區激烈。

Abacus 於2020年11月,用5,000萬澳元增持了Storage King的75%股份,使其持股比例達到100%。公司的戰略是收購使用率可能低於70%的未充分利用物業,然後通過開發提高其容量,並通過全國性的Storage King營銷平台,將出租率提高到約85%-90%。公司的投資組合中約有五分之二是自助倉儲物業。我們認為在加息通道中,澳大利亞物業的價值在短期內會有一些波動,但不認為土地價值會有重大的下行風險。而隨著時間的推移,我們認為倉儲用地還可以被投入到更高更好的用途中,比如寫字樓或公寓樓。

後面詳細分析了該公司的其它看點,並提供了財務數據、目標價區間、業績預測、以及投資建議。

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聲明:這些資訊屬於事實信息,僅供參考,不應被視為投資建議或用於投資決策

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