在澳洲該投資股市還是房市?

2019-08-23 04:34:33 (AET) by Winson Su   2005


不少在澳洲居住的人都會考慮,到底該投資房產還是股票?但事實是每個人的情況都不同,不能一棒子給出一個答案。以下將為您提供一些基本思路。

對一般中國投資者而言,說到投資第一反應往往就會想到投資股票市場或者房產市場,對於不同風險癖好的投資者而言,選擇也自然不盡相同。就喜歡冒險,追求更高回報的風險愛好者來看,投資房產可能意味著投資周期長,增值速度慢,投入成本高。但從較為保守不想面對每日市場大起大落的投資者角度,房產投資所需要消耗的精力則較股票投資要低得多,雖房產市場也順應經濟周期有起有落,但升跌幅度則較股票市場要少得多,畢竟房價不會在一天內蒸發50%的價值,因此,對於長期且不喜歡冒險的投資者,房產投資很可能成為首選。

房產投資

房地產投資有一條核心法則,那就是地段,地段決定居住周邊人群的收入水平,受教育程度,區域配套設施,還有社區環境等。另外,這裏指的區域不單單只是所選擇的社區,還有選擇的城市,近年由於澳洲移民政策鼓勵偏遠地區申請移民的人士有加分的優勢,使得這幾年以塔斯馬尼亞為例等僻遠地區的申請移民的人口激增,也使得當地不少外來人口難以尋找合適的住處,更有極端情況部分“打工仔”需要住在車上。因而帶動了當地的租金和房價。從下圖可以看出,悉尼,墨爾本和布裏斯班在面對全澳範圍房價下跌時,房價指數均出現較大的回落,但霍巴特只在2019年3月季度,房價指數略微下降0.6%。可以看出,該地區在面對房價下行時,還是擁有較強的抗跌能力。

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數據來源:Australian Bureau of Statistics

除城市外,房產所在社區以及周邊配套設施也會決定該地區購房者的購買能力。對於房產位於高收入人群社區而言,一般這些社區都已經發展完善,擁有完整的體育,學校,購物,娛樂和交通等配套設施,並且一般選擇購買該區域的人群的收入水平都處於較高的水平。對於這類收入人群而言,他們除購買住所或投資物業外,這項置業還是一種生活方式的選擇。因此,這類置業人士更可能願意開出更高的價格選擇心怡的住處。

總體而言,對於長線(10年或以上)投資者,房產投資能夠提供一個穩定的收入(租金)以及比較平穩的資產增值的機會。但房產投資也並非沒有弊端,相較於其他的投資品種,房產初始投入資金會較高。投資者在購入房產時,可選擇一次性投入或向銀行或貸款機構申請貸款,其實無論選擇哪種付款方式,該市場進入門檻都要高出其他投資品種(如股票投資)。對於選擇貸款作為支付方式的投資者,首付也是一筆不少的投入,個人或家庭的收入情況也需符合銀行或貸款機構的貸款要求,而貸款額度除了受貸款人收入和資產負債情況影響,還會受到所購房產估值的影響。

另外,房產投資在購入時將涉及印花稅,在出售時房價高於購入價時還會涉及資本增值稅(股票出售時,股價價差收益同樣涉及資本增值稅)。當房產出售時所涉及的稅務事項,最好還需征求專業的稅務會計進行規劃。以下是維州稅務局公布的印花稅率概況(不包括首次置業或海外人士具體情況),僅供參考。

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數據來源:State Revenue office Victoria

除考慮上述投入和支出外,房產在出售時還需面對流動性的問題。一般房產出售時,需房產中介開放參觀,開放一般需耗時一個月(如有買家在開放結束前或拍賣前出價另當別論),如買家選擇三個月進行房產交割,這總耗時將需要四個月。對於一些急需兌現的投資者而言,很可能需要通過折價的方式來加快交易的進程。

股票投資

股票則是中國投資者另一個熱衷的投資品種,股票投資優勢在於收益高,流動性強,能通過大量持有公司股票達到控股目的。對於絕大部分的投資者而言,都非常明白收益越高伴隨的風險就越大,股票市場股價波動幅度會高於房產市場。

回顧過去10年澳洲股市(單純以股票價格作為對比標準,不考慮股息收益)表現,采用與澳大利亞統計局房價指數相同的時間周期作對比,截至2019年3月季度,澳洲大盤指數標普/澳交所200指數,10年平均年增長為3.16%。如果對比澳洲主要城市房價指數增長,悉尼10年平均年增長為5.39%,墨爾本平均年增長3.59%,布裏斯班為1.55%,霍巴特為3.80%。從上述平均年增長率作對比,好像投資股票沒有突出的競爭力。但標普/澳交所200指數代表著眾多行業板塊股票的表現,以10年周期為例,一些行業在這10年或在近5年得到快速發展,而一些行業也處於下坡的狀態。作為投資者,如果在合適的時間周期準確地選擇 “當紅”行業,回報率就能有明顯的區別。

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標普/澳交所200指數

以信息科技行業為例,根據標普/澳交所200(信息科技板塊),過去10年平均年增長達到7.62%,而近5年更因全球性的科技公司如,Wisetech (ASX: WTC), Altium (ASX: ALU), Appen (ASX: APX)保持快速發展,從而帶動該板塊5年平均增長推至11.10%。

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標普/澳交所200 (信息科技板塊)

澳洲近年另一個熱門行業就是醫療保健行業,據標普/澳交所200 (醫療保健板塊)指數顯示,過去10年該行業平均年增長為15.34%,而近5年更是增至16.60%。該板塊主要受大型醫藥公司,私立醫院集團,醫療器材等公司推動其增長,如CSL Limited (ASX: CSL)科利耳有限公司(ASX: COH), Ramsay Health Care (ASX: RHC)等。

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標普/澳交所200 (醫療保健板塊)

接下來是金融行業,選擇該行業的投資者,一般多為長線投資者,主要追求長期股息回報,將該類別股票用於資產配置為主。回顧該行業過去10年平均年增長為3.14%,近5年更是降至0.40%,在不考慮分紅回報的情況下,金融行業近5年的股價收益要遠低於房地產投資。行業主要由四大銀行,金融服務機構組成。以下為澳洲四大銀行分紅情況:

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四大銀行分紅情況

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標普/澳交所200 (金融板塊)

作為澳洲最重要的行業之一,全球性礦業公司一直都是國際投資者資產配置中不可或缺的一環,回顧過去10年該行業所在公司股價大起大落,導致指數10年平均年增長只有0.67%,而近5年由於中國加大了對鐵礦石的進口,以及全球黃金價格的攀升,使該板塊在5年增長達到5.94%。該行業最主要的公司包括多元礦業公司,黃金礦商,以及鐵礦石公司,分別為必和必拓(ASX: BHP),力拓(ASX: RIO)Newcrest (ASX: NCM)Fortescue (ASX: FMG)

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標普/澳交所200 (資源板塊)

對於在中國有股票操作經驗的投資者來說,澳洲股票市場與中國股票市場有以下四點明顯的區別:

  1. 交易制度- 澳洲股票市場本著“即買即賣”原則(T+0),投資者可選擇在當日買入並賣出股票,有別於中國滬深股票市場的T+1的交易制度。
  2. 交割制度- 澳洲股票市場采用T+2的交割制度,買入或賣出的股票會在兩個交易日後進行交割,因此投資者如購入股票而當天現金管理賬戶余額不足時,可在交割前準備足夠的交割金額以完成交易。
  3. 漲跌停機制- 澳洲股市沒有漲停或跌停版的限制,股票在當天交易中無論漲跌都沒有上下限。
  4. 開盤時間- 澳交所開盤時段為悉尼時間上午10:00,開盤後將有持續約10分鐘的競價。競價過程將通過股票代碼首字母排序,分為5組逐一開始競價,如:第一組在早上10:00:00開始,該組股票代碼首字母為0-9以及A-B,第二組在10:02:15開始,該組代碼首字母為C-F,第三組在10:04:30開始,代碼首字母為G-M,第四組在10:06:45開始,該組代碼首字母為N-R,第五組在10:09:00開始,該組代碼首字母為S-Z。 澳交所會根據競價結果計算開盤價格。

總結

無論是房產又或者是股票投資都是不錯的投資選擇,但這需根據每個人不同的風險癖好,收益預期,個人財務狀況綜合考慮後而作出的決定。對於房產投資,市場整體與一個國家經濟發展狀況,國民收入水平,人口增長,外來投資都有密切的關系。如果投資者個人財務允許,本身對研究股票市場,行業發展動向和上市公司經營不感興趣,房產投資則相對更“平易近人”,容易上手。

但如果投資者屬於喜歡冒險,追求高回報,短周期,那房產投資可能見效速度較慢。股票投資則可通過研究選擇熱門行業,被低估或高增長的企業,在合適的時候有選擇性地購入,利用公司在經營上的發展或者被市場熱捧來提高資產價值。另外,對於長期持有的投資者,除考慮公司發展外,還會考慮公司的盈利及分紅情況。總之,無論哪種投資都存在風險,正確了解自己的風險癖好,回報預期,投資周期,財務狀況,不要動用影響日常生活的資金用於風險投資,這才是一個明智的投資者該有的行為。


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