脱水研报 - 房地产投资公司 Abacus Property

2022-08-03 13:17:27 (AET) by Teris REN   3000


澳洲联储周二公布了7月的利率决议,宣布再次加息50个基点,将现金利率提高至1.85%。通常情况下,加息会导致房地产价值的下降,但也可能短期推升房地产物业的租金收入。应 61 Financial VIP 用户的要求,本周的研究报告分析了澳大利亚房地产投资与管理公司Abacus Property Group(ASX: ABP)和澳大利亚房地产投资信托行业。

澳洲联储周二公布了7月的利率决议,宣布再次加息50个基点,将现金利率提高至1.85%,达到六年多来的最高水平。这是澳联储连续第四个月加息,也是多年来首次连续三次加息50个基点。通常情况下,加息会导致房地产价值的下降,但也可能短期推升房地产物业的租金收入。应 61 Financial VIP 用户的要求,本周的研究报告分析了澳大利亚房地产投资与管理公司 Abacus Property Group(ASX: ABP) 和澳大利亚房地产投资信托行业。

【1. 公司介绍:】

Abacus Property Group(ASX: ABP) 是一家房地产投资与管理公司。公司专注于投资工业地产、商业地产、住宅地产、以及仓储物业等。此外,公司还从事基金管理、物业收购、物业融资、项目投资和提供金融解决方案等业务。公司的主要业务多集中在昆士兰州和新南威尔士州。公司成立于2001年8月,由八家物业公司和一家由Abacus基金管理公司建立的开发公司合并而成。Abacus 的总部位于澳大利亚新南威尔士州的悉尼。

在2021财政年度末,Abacus 拥有122处物业,总价值为37.90亿澳元,其中办公地产23个(价值16.46亿澳元,出租率95.5%)、零售地产6个(价值3.88亿澳元,出租率92.7%)、自助仓储物业93个(价值17.56亿澳元,出租率90.5%)。公司在2021财年的整体收入同比增长124% 至5.3525亿澳元,录得税后净利润同比增长336% 至3.694亿澳元,录得每股净利润0.4984澳元,去年同期为0.1318澳元。

值得注意的是,Abacus 在2021财年的FFO同比仅增长了9.5% 至1.364亿澳元(FFO – funds from operations 是参照澳大利亚房地产委员会最新的自愿披露准则确定的,以帮助投资者和分析师比较不同房地产信托公司的业绩水平。FFO的计算方法是将租户奖励、自用物业以及固定运营资产的摊销与折旧加回,此外也取消了投资资产公允价值的变化,以及库存减值等的变动。)也就是说,公司投资物业的资产价格变动,贡献了大部分的财年收入和净利润的增长。根据公司2021财年度报告,其业务被划分为三大部分,即房地产投资业务、房地产开发业务、以及其他业务部门。

(1)房地产投资业务部门: 该部门主要从事位于澳大利亚和新西兰的商业物业、工业物业和自助仓储物业的投资,公司在维州(23%)、新州(35%)、昆州(22%)、南澳洲(3%)、西澳洲(3%)首都地区(7%)以及新西兰(7%)都有其物业资产。此外,该部门业务还涉及部分联合投资但不参与开发的项目。该部门在2021财年的收入为5.259亿澳元,同比增长122.7%,在2019-21年期间的年复合增长率为37.2%。该部门在2021财年的收入占公司整体收入的98.8%,并录得息税前利润4.119亿澳元,而2020财年为息税前亏损1.137亿澳元。

(2)房地产开发业务部门:该部门主要从事住宅和商业开发项目的投资,并提供融资方案。2021财年中进行的主要项目包括Luminary、Ivy、Mina Parade和Spencer West项目。该部门在2021财年的收入为360万澳元,同比下降91.3%,在2019-21年期间的年复合增长率为负81.1%。该部门在2021财年的收入占公司整体收入的0.7%,并录得息税前利润90万澳元,同比下降95.9%。

(3)其他业务部门:该部门主要从事非核心业务,包括负责其子公司Abacus Hospitality Fund和Abacus Wodonga Land Fund拥有的资产,前者在昆士兰州阳光海岸经营Twin Waters酒店,后者在维多利亚州Wodonga经营住宅区White Box Rise。该部门在2021财年的收入为300万澳元,同比下降56.6%,在2019-21年期间的年复合增长率为负49%。该部门在2021财年的收入占公司整体收入的0.6%,并录得息税前利润30万澳元,同比下降57.5%。

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【2. 行业分析:】

房地产投资信托行业的公司通过向企业出租其物业而获得租金收入,并通过开发或出售物业产生投资收入。行业公司获得的租金收入相对稳定,而投资收入每年会有很大波动。在过去的五年里,行业面临着不稳定的市场条件,COVID-19疫情导致行业内关键投资领域,包括零售物业和办公物业市场需求的中断。在过去五年中,行业公司受益于企业数量的增长和借款成本的下降,这使得行业中的许多房地产投资信托基金能够扩大其物业组合。

预计未来五年中,房地产投资信托行业的经营状况将得到改善,主要体现在人口的增长以及商业信心的改善等。预计,这些趋势将促进零售消费,支持其租金收入的上涨,使经营零售物业的房地产投资信托基金受益。然而,部分零售商现在正寻求将租金价格与零售销售收入挂钩,这可能导致未来五年内以零售业为主的房地产投资信托基金的租金收入出现较大变化。预计,网购在零售业总支出中的份额将继续上升,并会促进对仓库等工业物业的需求。鉴于整个COVID-19疫情期间的供应链中断,一些制造型公司可能会推进离岸业务,以确保其供应链的可靠性,而业务转移也可能增加对工业地产的需求,使其租金上涨。此外近年来,劳动力中非体力劳动者总数的持续增长,预计将支持对办公空间的需求上升。尽管人们担心在疫情后,部分员工会继续主要在家工作,但随着越来越多的员工继续返回办公室,对办公物业的需求预计将保持强劲。但一些租户可能会寻求更短的租赁协议,以便为他们的业务提供更大的灵活性。

虽然预计大多数类型的物业需求将增长,但预计未来五年中的资金成本将保持相对高位。在2022年5月和6月的会议上,澳大利亚储备银行分别将现金利率提高25和50个基点。这是自2010年11月以来的首次上调。而在之后的7月和8月中又分别提高了50个基点,使现金利率提高至1.85%。现金利率的上升会对行业公司的融资成本造成上升压力。一些行业公司还可能面临现有建筑改造成本的增加。这些较高的成本可能会在这一时期对行业的盈利能力造成压力。然而,对商业地产不断增长的需求预计将提高其租金收入,在很大程度上抵消了增加的借贷成本,并导致未来五年行业利润率有小幅增长。

此外,预计养老基金对该行业的投资增加将使现有的房地产投资信托基金受益。预计未来五年中,来自养老基金的资金流入将增加,主要因为养老保障计划在每个财政年度都会增加0.5%,直到2025年7月达到12.0%。这些资金的一部分预计将被用于房地产投资信托基金中。此外,一些养老基金可能会在这一时期尝试收购房地产投资信托基金。COVID-19疫情为一些房地产投资信托基金的私有化创造了有利的市场条件,一些房地产投资信托基金的股票价格已经低于其商业地产的账面总值。

【3. 公司分析:】

公司看点(1):在当前COVID-19疫情和不断加息的环境下,我们认为房地产投资信托基金的最大风险敞口是其债务契约的履行。房地产投资信托基金的收益需要超过其计划的利息支出,也就是我们常说的息税前利润利息比(interest cover ratio)。通常该比率至少应高过1.5倍。对于房地产投资信托基金而言,其收入的租金通常由长期合约产生,但利息的支出却会随着央行的现金利率变化而变化。此外,债务契约通常还会附加部分限制条款,如净债务资产比等,如果违反可能会被要求立即偿还贷款本金。因此,如果商业地产资产价值随着利率上升而下降,负债过重的房地产投资信托基金可能将被迫出售其资产或被迫选择成本较高的资金筹集途径。

Abacus 在2021财政年度的债务与权益比率为0.3,而2020财政年度为0.4。在2021财政年度,公司的债务减少到9.885亿澳元,而上一年度为10.0976亿澳元。公司在2022财年半年度中录得息税前利润3.48亿澳元,同比增长105%;当期的息税前利润利息比为19.7倍,而去年同期的该比率为13.3倍。如果只看租金收入占所需支付利息的比率,当期为7.6倍,虽略低于去年同期的8.4倍,但表现依旧强劲。因此我们认为,升息虽然对公司带来部分财务成本上升的负面影响,但风险敞口很低。

公司看点(2):在截至2021年6月,Abacus 拥有29项商业资产,总价值为20.347亿澳元,出租率为94.7%,加权平均资本化率(WACR)为5.6%。公司还拥有93个自助仓储资产,总价值为17.557亿澳元,占用率为90.9%,加权平均资本化率为5.7%。公司的物业组合中约有一半是写字楼,包括北悉尼Walker Street 99号、 悉尼Elizabeth Street 201号、 墨尔本Collins Street 710号、 墨尔本Todd Road 187号、 墨尔本 King Street 2号以及阿德莱德的Westpac House等。但这些位于CBD地区的物业只占其写字楼组合账面价值的不到一半,其余物业均在各主要首府城市的近郊等地区。近郊地区写字楼的竞争通常要比CBD地区激烈。

Abacus 于2020年11月,用5,000万澳元增持了Storage King的75%股份,使其持股比例达到100%。公司的战略是收购使用率可能低于70%的未充分利用物业,然后通过开发提高其容量,并通过全国性的Storage King营销平台,将出租率提高到约85%-90%。公司的投资组合中约有五分之二是自助仓储物业。我们认为在加息通道中,澳大利亚物业的价值在短期内会有一些波动,但不认为土地价值会有重大的下行风险。而随着时间的推移,我们认为仓储用地还可以被投入到更高更好的用途中,比如写字楼或公寓楼。

后面详细分析了该公司的其它看点,并提供了财务数据、目标价区间、业绩预测、以及投资建议。

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