脱水简报- Rent.com.au Limited个股分析

2021-03-03 10:44:57 (AET) by Winson Su   327


Rent.com.au Limited(ASX: RNT,前身Select Exploration Limited)经营着眼于租赁房地产市场的房地产网站。公司运营的网站为www.rent.com.au。它的网站接受所有租赁物业清单的查询,包括房地产经纪人,物业经理,私人房东,开发商,建筑商,退休服务和大学。

公司简介

Rent.com.au Limited(ASX: RNT,前身Select Exploration Limited)经营着眼于租赁房地产市场的房地产网站。公司运营的网站为www.rent.com.au。它的网站接受所有租赁物业清单的查询,包括房地产经纪人,物业经理,私人房东,开发商,建筑商,退休服务和大学。它为租房者,非代理房东和房地产经纪人提供产品,包括RentBond,RentConnect,RentCheck,RentQuotes,RentReports和RentPay。 RentBond允许用户在长达六个月的期限内分期分期支付其租赁保证金的成本。 RentConnect由其连接提供程序connectnow驱动。 RentCheck是一份租户报告,房东和物业经理可使用该报告来验证用户的身份,并查看所报告的任何租赁历史记录违规情况。其RentReports提供用户的实时郊区和租赁市场数据。 RentQuotes允许房东从当地代理商那里获得建议。


澳大利亚房屋租赁市场概况

由大流行引起的经济衰退对与租赁住房市场关系最密切的家庭造成的影响尤其严重。对于年轻的工人来说,失业更加明显,他们更可能租房。按行业划分,澳大利亚对COVID-19限制的影响最大的是住宿,食品和艺术行业,那里的就业机会倾向于年轻工人,这些工人通常居住在澳大利亚主要首都的郊区。

三分之一的澳大利亚家庭租房,大部分是在私人租赁市场上。房客的年龄往往比房主年轻,近三分之二的家庭由35岁以下的房主租房。与业主居自住家庭(既是直接业主又是有抵押贷款的家庭)相比,租房者的收入也往往较低,可支配收入中的较大部分用于住房成本。

在大流行之后,租赁市场遭受了需求和供应的冲击。疲弱的劳动力市场状况,包括许多服务业的暂时关闭,已经减少了对租赁物业的需求,因为家庭为了节省钱,并要求减少租金或延期租金。国际边界的关闭加剧了需求冲击,因为国际学生和其他移民(通常是租金)的流动速度有所放缓。在供应方面,随着国际游客和国内游客数量的下降,大量的短期住宿提供商将其房产转移到了长期租赁市场。在某些市场中,空缺率急剧上升。

租赁市场的价格已根据需求减少和供应增加而进行了调整,这反过来又对消费者价格上涨产生了影响。广告租金从四月份开始急剧下降,尤其是悉尼和墨尔本的公寓。此外,诸如暂停租房驱逐之类的政策措施鼓励租户和房东重新协商其现有租约的条款。在6月的季度中,这些因素促使租金在消费物价指数(CPI)的历史上首次出现季度性下降。随着时间的流逝,其中一些需求和供应趋势有望以支持租金的方式发展。例如,最终对国际移民重新开放的边界将增加对租赁物业的需求,而建筑活动的减少将导致新住房供应的增长低于其他增长。

自1930年代以来,COVID-19大流行造成了最大的经济冲击,而家庭遭受的冲击承受能力也不均衡。大约五分之一的家庭只有足够的流动资产支持从一个支付期到下一个支付期(RBA 2020)。这些流动性受限的家庭往往属于年轻族群,更有可能在诸如住宿和食品服务以及艺术与娱乐之类的行业工作,这些行业最初是失业最明显类别。在大都市地区,3月至7月的工作流失在墨尔本和悉尼内部最为明显。在短期内,储蓄量有限且工作不稳定的房客可能会减少在住房上的支出。

由于国际边界的关闭,预计海外净移民将大大放缓,从而2021年进一步减少对住房的需求。财政部预测,到2021年6月,澳大利亚的人口将比COVID-19之前的预测低1.5%,相当于减少约40万居民。根据使用历史经验的模型,与COVID-19之前的预期相比,如此大规模的人口增长下降,将导致未来几年全国租金下降约3% 。澳大利亚的国际学生人数有所下降;到三月下旬,大约五分之一的学生签证持有人尚未到达该国。根据2016年人口普查,国际学生更有可能租房和居住在公寓中,而居住在市中心地区的可能性是国内学生的两倍。

随着以前在短期市场上挂牌的房地产以及新建成的住房的出现,长期租赁市场上的房地产供应有所增加。供应量的增长因住宅类型或位置的不同而不同。尽管租赁市场的公寓通常占每个州住房总数的10%或更少,但所有公寓中约有一半是用于租赁。与需求变化一样,墨尔本和悉尼内陆地区的供应变化也很明显。自3月中旬以来,与内陆其他地区相比,悉尼内城区和墨尔本的长期出租房源增加了很多。

为应对国际游客和国内游客的急剧下降,许多房东取消了短期住宿清单。在2月至5月之间,仅在Airbnb上,挂牌数量下降了约20%,即40,000处房屋。在所有Airbnb房源中,大约有四分之三是整个房屋或公寓,业主可以在长期租赁市场上列出。假设整个住宅在退市财产中所占比例相似,并且所有这些都已转换为长期租赁住房,那么全国的空置率最初将增加约1个百分点。短期住宿也往往更集中在悉尼和墨尔本的内郊区,其中约40%是公寓。

预计将在未来一两年内完工的公寓也将增加长期租赁供应。其中很大一部分是高层公寓,这些公寓是多年前开始建造。在悉尼和墨尔本,估计在未来两年内完工的公寓数量约占非独立住宅存量的4%。在墨尔本,尚待完工的公寓中有一半以上位于城市和内城区,而悉尼约占四分之一。

由于人口增长放缓导致需求疲软,因此需时间来调整供应。尽管世行报告称,低租金和高租金空置率已经导致投资者对墨尔本和悉尼的待售公寓的需求疲软,但这些项目尚未进入建设活动。从中期来看,由于即将完工的公寓以及人口增长疲弱,预计到2021年全国空置率将上升约1个百分点,然后随着供应调整和国际边界的重新开放而缓慢下降。

出租空置率上升了,特别是在大流行对租金需求和供应影响最大的地区。尽管政策干预已帮助防止了更大的租赁市场混乱,但自3月份以来悉尼和墨尔本的空缺人数仍在增加。悉尼和墨尔本内部地区的空置率提高了约2个百分点,悉尼外围地区的空置率提高了1个百分点以上,但维多利亚地区的空置率基本没有变化。在布里斯班,空置率的增加在内城区也最为明显,该地区的空置率在6月季度增长了1个百分点以上。相比之下,珀斯的空置率在6月份季度下降到1.6%,反映出珀斯的住宅建设在矿山繁荣后的低迷和强劲的需求之后,新增供应有限。堪培拉的空置率在6月份季度有所增加,但霍巴特的空置率有所下降。

由于房东争夺租户,空置率的上升给广告租金带来了下行压力。公寓的广告租金下降幅度远远超过房屋,而悉尼和墨尔本的公寓跌幅尤为明显。这些市场冲击的集中体现在自2005年广告租金系列开始以来住房和公寓租金增长的最大差异。相比之下,珀斯房屋的广告租金在最近几个月中强劲增长,尽管这是随后的情况。

在悉尼和墨尔本的内部地区,广告租金的跌幅也是最大。这些地区受到国际学生需求减少和短期住宿向长期租赁市场转变的不利影响。在这些地区,就业也受到封锁的影响最大。在悉尼,广告租金中位数的降幅最大的是东部郊区,这些地区的租金在6月季度下降了10%以上,而在墨尔本中央商业区,租金下降了13%。这些是6月季度唯一录得双位数下降的首府城市地区。

由于租金下降和空置率上升,导致房东的租金收入下降。这些投资者中有许多是中低收入者,对于其中一些家庭,其租金收入的冲击将极大地影响他们的生计。在2017/18年度,约有60%拥有租赁物业的投资者出现了净租金亏损。其中一些房东可能难以偿还债务,尽管贷方推迟抵押付款已经减轻了这些风险。从另一个方向来看,相对于收入而言,债务水平最高的投资者往往拥有更高的收入和/或财富,因此可能更有利于吸收收入下降的情况。此外,拥有大量租赁物业的投资者所占份额很小;只有4%的投资者对四个或更多投资物业拥有权益。自大流行以来,大约有十分之一的投资者申请了抵押贷款延期付款,这比申请抵押贷款减免的自住业主所占的比例略低。这表明从可维护性的角度来看,大多数投资者似乎并不紧张。

租赁市场状况疲弱正在压迫通货膨胀。在CPI中,租金通胀衡量的是对现有租赁物业的存量所支付的租金。这意味着广告租金的变化(仅捕获为新租户流支付的租金变化)流向CPI租金有滞后性。但是,房东对现有租赁的租金减免减轻了一些租户的租金负担。另外,由于签订新租约的租户增加,更多租户实现了广告租金的下降。这两个因素导致6月份季度CPI租金下降了1.3%。可获得季度数据的48年来的首次下降。下降幅度最大的是悉尼和墨尔本,这两个城市受COVID-19封锁措施的影响最大。

文中详细分析了Rent.com.au Limited(ASX: RNT) 经营及行业信息等。

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