在澳洲该投资股市还是房市?

2019-08-23 04:34:33 (AET) by Winson Su   1467


不少在澳洲居住的人都会考虑,到底该投资房产还是股票?但事实是每个人的情况都不同,不能一棒子给出一个答案。以下将为您提供一些基本思路。

对一般中国投资者而言,说到投资第一反应往往就会想到投资股票市场或者房产市场,对于不同风险癖好的投资者而言,选择也自然不尽相同。就喜欢冒险,追求更高回报的风险爱好者来看,投资房产可能意味着投资周期长,增值速度慢,投入成本高。但从较为保守不想面对每日市场大起大落的投资者角度,房产投资所需要消耗的精力则较股票投资要低得多,虽房产市场也顺应经济周期有起有落,但升跌幅度则较股票市场要少得多,毕竟房价不会在一天内蒸发50%的价值,因此,对于长期且不喜欢冒险的投资者,房产投资很可能成为首选。

房产投资

房地产投资有一条核心法则,那就是地段,地段决定居住周边人群的收入水平,受教育程度,区域配套设施,还有社区环境等。另外,这里指的区域不单单只是所选择的社区,还有选择的城市,近年由于澳洲移民政策鼓励偏远地区申请移民的人士有加分的优势,使得这几年以塔斯马尼亚为例等僻远地区的申请移民的人口激增,也使得当地不少外来人口难以寻找合适的住处,更有极端情况部分“打工仔”需要住在车上。因而带动了当地的租金和房价。从下图可以看出,悉尼,墨尔本和布里斯班在面对全澳范围房价下跌时,房价指数均出现较大的回落,但霍巴特只在2019年3月季度,房价指数略微下降0.6%。可以看出,该地区在面对房价下行时,还是拥有较强的抗跌能力。

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数据来源:Australian Bureau of Statistics

除城市外,房产所在社区以及周边配套设施也会决定该地区购房者的购买能力。对于房产位于高收入人群社区而言,一般这些社区都已经发展完善,拥有完整的体育,学校,购物,娱乐和交通等配套设施,并且一般选择购买该区域的人群的收入水平都处于较高的水平。对于这类收入人群而言,他们除购买住所或投资物业外,这项置业还是一种生活方式的选择。因此,这类置业人士更可能愿意开出更高的价格选择心怡的住处。

总体而言,对于长线(10年或以上)投资者,房产投资能够提供一个稳定的收入(租金)以及比较平稳的资产增值的机会。但房产投资也并非没有弊端,相较于其他的投资品种,房产初始投入资金会较高。投资者在购入房产时,可选择一次性投入或向银行或贷款机构申请贷款,其实无论选择哪种付款方式,该市场进入门槛都要高出其他投资品种(如股票投资)。对于选择贷款作为支付方式的投资者,首付也是一笔不少的投入,个人或家庭的收入情况也需符合银行或贷款机构的贷款要求,而贷款额度除了受贷款人收入和资产负债情况影响,还会受到所购房产估值的影响。

另外,房产投资在购入时将涉及印花税,在出售时房价高于购入价时还会涉及资本增值税(股票出售时,股价价差收益同样涉及资本增值税)。当房产出售时所涉及的税务事项,最好还需征求专业的税务会计进行规划。以下是维州税务局公布的印花税率概况(不包括首次置业或海外人士具体情况),仅供参考。

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数据来源:State Revenue office Victoria

除考虑上述投入和支出外,房产在出售时还需面对流动性的问题。一般房产出售时,需房产中介开放参观,开放一般需耗时一个月(如有买家在开放结束前或拍卖前出价另当别论),如买家选择三个月进行房产交割,这总耗时将需要四个月。对于一些急需兑现的投资者而言,很可能需要通过折价的方式来加快交易的进程。

股票投资

股票则是中国投资者另一个热衷的投资品种,股票投资优势在于收益高,流动性强,能通过大量持有公司股票达到控股目的。对于绝大部分的投资者而言,都非常明白收益越高伴随的风险就越大,股票市场股价波动幅度会高于房产市场。

回顾过去10年澳洲股市(单纯以股票价格作为对比标准,不考虑股息收益)表现,采用与澳大利亚统计局房价指数相同的时间周期作对比,截至2019年3月季度,澳洲大盘指数标普/澳交所200指数,10年平均年增长为3.16%。如果对比澳洲主要城市房价指数增长,悉尼10年平均年增长为5.39%,墨尔本平均年增长3.59%,布里斯班为1.55%,霍巴特为3.80%。从上述平均年增长率作对比,好像投资股票没有突出的竞争力。但标普/澳交所200指数代表着众多行业板块股票的表现,以10年周期为例,一些行业在这10年或在近5年得到快速发展,而一些行业也处于下坡的状态。作为投资者,如果在合适的时间周期准确地选择 “当红”行业,回报率就能有明显的区别。

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标普/澳交所200指数

以信息科技行业为例,根据标普/澳交所200(信息科技板块),过去10年平均年增长达到7.62%,而近5年更因全球性的科技公司如,Wisetech (ASX: WTC), Altium (ASX: ALU), Appen (ASX: APX)保持快速发展,从而带动该板块5年平均增长推至11.10%。

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标普/澳交所200 (信息科技板块)

澳洲近年另一个热门行业就是医疗保健行业,据标普/澳交所200 (医疗保健板块)指数显示,过去10年该行业平均年增长为15.34%,而近5年更是增至16.60%。该板块主要受大型医药公司,私立医院集团,医疗器材等公司推动其增长,如CSL Limited (ASX: CSL)科利耳有限公司(ASX: COH), Ramsay Health Care (ASX: RHC)等。

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标普/澳交所200 (医疗保健板块)

接下来是金融行业,选择该行业的投资者,一般多为长线投资者,主要追求长期股息回报,将该类别股票用于资产配置为主。回顾该行业过去10年平均年增长为3.14%,近5年更是降至0.40%,在不考虑分红回报的情况下,金融行业近5年的股价收益要远低于房地产投资。行业主要由四大银行,金融服务机构组成。以下为澳洲四大银行分红情况:

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四大银行分红情况

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标普/澳交所200 (金融板块)

作为澳洲最重要的行业之一,全球性矿业公司一直都是国际投资者资产配置中不可或缺的一环,回顾过去10年该行业所在公司股价大起大落,导致指数10年平均年增长只有0.67%,而近5年由于中国加大了对铁矿石的进口,以及全球黄金价格的攀升,使该板块在5年增长达到5.94%。该行业最主要的公司包括多元矿业公司,黄金矿商,以及铁矿石公司,分别为必和必拓(ASX: BHP),力拓(ASX: RIO)Newcrest (ASX: NCM)Fortescue (ASX: FMG)

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标普/澳交所200 (资源板块)

对于在中国有股票操作经验的投资者来说,澳洲股票市场与中国股票市场有以下四点明显的区别:

  1. 交易制度- 澳洲股票市场本着“即买即卖”原则(T+0),投资者可选择在当日买入并卖出股票,有别于中国沪深股票市场的T+1的交易制度。
  2. 交割制度- 澳洲股票市场采用T+2的交割制度,买入或卖出的股票会在两个交易日后进行交割,因此投资者如购入股票而当天现金管理账户余额不足时,可在交割前准备足够的交割金额以完成交易。
  3. 涨跌停机制- 澳洲股市没有涨停或跌停版的限制,股票在当天交易中无论涨跌都没有上下限。
  4. 开盘时间- 澳交所开盘时段为悉尼时间上午10:00,开盘后将有持续约10分钟的竞价。竞价过程将通过股票代码首字母排序,分为5组逐一开始竞价,如:第一组在早上10:00:00开始,该组股票代码首字母为0-9以及A-B,第二组在10:02:15开始,该组代码首字母为C-F,第三组在10:04:30开始,代码首字母为G-M,第四组在10:06:45开始,该组代码首字母为N-R,第五组在10:09:00开始,该组代码首字母为S-Z。 澳交所会根据竞价结果计算开盘价格。

总结

无论是房产又或者是股票投资都是不错的投资选择,但这需根据每个人不同的风险癖好,收益预期,个人财务状况综合考虑后而作出的决定。对于房产投资,市场整体与一个国家经济发展状况,国民收入水平,人口增长,外来投资都有密切的关系。如果投资者个人财务允许,本身对研究股票市场,行业发展动向和上市公司经营不感兴趣,房产投资则相对更“平易近人”,容易上手。

但如果投资者属于喜欢冒险,追求高回报,短周期,那房产投资可能见效速度较慢。股票投资则可通过研究选择热门行业,被低估或高增长的企业,在合适的时候有选择性地购入,利用公司在经营上的发展或者被市场热捧来提高资产价值。另外,对于长期持有的投资者,除考虑公司发展外,还会考虑公司的盈利及分红情况。总之,无论哪种投资都存在风险,正确了解自己的风险癖好,回报预期,投资周期,财务状况,不要动用影响日常生活的资金用于风险投资,这才是一个明智的投资者该有的行为。


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